摘要：如何盘活存量资产是当前我国经济实现高质量发展的重要一环，日本也曾经历过类似的发展阶段。本世纪初，日本大力发展J-REITs市场，对纾困实体经济、盘活低效资产发挥了重要作用，相关经验值得借鉴：一是坚持立法先行，为J-REITs规范运行奠定规则基础。二是顺应经济周期变化，发挥资本市场功能和政策扶持的作用，善于在存量资产中寻求盘活机会。三是探索适合本国实际的制度创新，提升REITs微观治理水平。四是拓宽REITs投资者群体，吸引国内外机构投资者参与长期投资。

关键词：存量调整；资金导向；微观治理